「以房養老」是否可行?

作者周信佑,碩畢,國立空中大學講師

台灣目前高齡人口比例為10%,超過聯合國定義的7%門檻,已屬於高齡社會,且我國的生育率已降到1.1人,遠低於人口替換水準生育率2.1人,國人平均壽命更由民國84年的74.53歲上升至民國97年的78.57歲,13年來增加4.04歲,平均每年增加0.31歲,未來青壯年人的負擔將越來越沉重,政府老人照護需求亦將大幅增加。」,但政府在有限的財源下,實難全面顧及老人的生活,因此,「逆向抵押貸款(Reverse Mortgage)」之想法成為一個熱門話題,行政院也有意研析。


所謂逆向抵押貸款(Reverse Mortgage)係老年人生前把房子抵押給銀行,然後每個月可以拿到一筆固定的金額,直到死亡;大致內容為依借款人之年紀與不動產之價值,以每月定額方式支付予借款人,期間利息不必支付,直接計入債權,所以年紀愈大及不動產價值越高者借的愈多,它可以讓高齡借款人不必以出售方式取得生活所需之收入,且無每月支付利息之壓力,也就是一種所謂「以房養老」的觀念。但抵押者如果活的時間很長,對銀行債權將有重大風險,因此,外有些逆向抵押貸款是有一定支付期間(如20年),超過就不再付了,當然中途往生了也視同到期。


「以房養老」逆向抵押貸款是否可行?以國外實例來看,「逆向抵押貸款」的概念早在1930年就以誕生,但一直過了半個世紀才在美、歐等先進國家廣泛施行。而美國至2007年底大約有39萬個「逆向抵押貸款」的案例,可說是推展最成功的國家。但事實上,美國在執行初期上亦一度面臨停擺,主要問題有二:首先,老人餘命長短難以估算;其二,長期貸款,銀行往往面臨房價及利率預估的大風險。因此,在無政府輔助下,「反向抵押貸款」成交案件始終有限。


日前土地銀行、中華民國住宅學會、政大台灣房地產研究中心及經濟日報等單位為響應政府研擬「逆向抵押貸款」政策,舉辦「以房養老」國際學術研討會,會中學者意見分歧。事實上,一個政策本就有利有弊,「以房養老」方案是提供65歲以上老人可以將資產轉換現金機制的多一種選擇。


「逆向抵押貸款」其實是一項相當複雜的產品,舉例來說,美國係以社會救助及社會福利支出發點辦理,故辦理此種業務之金融機構有政府出面保證,所以不論是對借款人或銀行比較沒有風險考量、處分不易或引起輿論爭議之情形,相關配套措施之規範亦有政府之支持;而澳洲和新加坡就不同了,因為它們不是以社會福利的角度辦理,而是以商業金融產品,所以當貸款期限到期而借款人尚未去世,仍將面臨房子被處分的風險。


若依「發行者」和領取方式來看,我們認為考量政府財政與政策意義,在發行者方面:宜由公銀行庫或有意願承做之民間金融機構向民眾銷售,提供反向抵押貸款,而政府政策規劃提供優惠方案,提供違約保險,加大民間金融業承做誘因,並約束金融機構提高貸款額度,可以說是一種半公共半私人性質的反向抵押貸款。


領取方式則以定期年金領取或終身年金領取較為適宜,定期年金領取是指借貸雙方確定房屋淨值後,商定一個年金領取期間,在該期間內,金融機構保證無論借款人是否生存,都要支付年金至約定期間期滿。這種領取方式相當於借款人用房屋淨值向金融機構購買了一個定期年金,借款人領取金額和金融機構支付金額都是確定的,都等於房屋淨值;而終身年金領取則相當於借款人用房屋淨值向金融機構購買了一個終身年金,採取養老金的領取方式。這種領取方式下,由於領取期間等於借款人的剩餘壽命期間,借款人活的時間越長,領取的金額就越多,活的時間越短,領取的金額就越少。因此,終身年金領取方式下,借款人領取的借款總額可能大於、等於或小於房屋淨值。


此外,政府在「逆向抵押貸款」計劃之施行上仍需多加考量下列幾項因素:(1)與美歐國家相較,台灣長輩往往有「傳家」的傳統觀念,父母多會想把房子留給子孫,將大大限制申辦反向抵押貸款的誘因;(2)最需政府照顧的偏遠地區,若政府沒有提供足夠的優惠措施,金融機構在考量資產處分不亦與跌價風險下,恐無法施行;(3)多數獨居老人所面臨因難,不僅是無錢可用,更多是需要人照顧及陪伴。政府可考慮與民間慈善團體合作,協助支付「養老村」費用,讓老人本身可獲得專業照顧,多認識新朋友互相扶持,亦可達到整合社會資源的效果。


最後我們要說的是,「逆向抵押貸款」是一種資產活化的做法,在少子化及高齡化趨勢的衝擊下,政府不妨先以試點方式推行逆向抵押貸款。配合政府現在大力推動的國民年金,當可讓每一個國人在老年時有充裕的退休金,達成老人能在宅老化、保障其高生活品質,同時減輕老人社福對國家財政之負擔。

 

 


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